Еще раз поговорим о контроле за строительством загородных домов под ключ, когда подрядчик берется выполнить все работы — начиная от фундамента и заканчивая отделкой. Почему рассматриваем комплекс? При строительстве под ключ вы получаете готовый дом и НИЧЕГО не знаете о внутренних проблемах, скрытых дефектах, нарушениях технологии. Дом готов. После обнаружения дефектов в готовой постройке поздно устранять недочеты.

Сразу договоримся — самостоятельный контроль качества строительных работ не рассматриваем. Владелец редко понимает что-то в строительстве, значит обмануть его может любой плотник, монтажник, сварщик или каменщик. А уж тем более — бригадир. Поэтому рассмотрим технадзор именно как отдельную услугу. Но сначала определимся с этапами, которые нужно контролировать.

Когда нужен строительный контроль и надзор: важные этапы строительства коттеджей.

Мы проанализировали примерный план выезда технадзора на примере крупной строительной компании, занимающейся строительством домов из клееного бруса под ключ, и получили следующий порядок приёмки:

1. Фундамент: скрытые работы. Инженер должен проверить опалубку, обвязку, соединения арматуры, гидроизоляцию, технологические отверстия. После заливки нет смысла рассматривать бетон — важно знать, что внутри все сделано по правилам.

2. Фундамент: заливка. Контроль процесса помогает проследить за качеством смеси, соблюдением технологии.

3. Фундамент: проверка результата. Специалист проводит визуальный осмотр на трещины, дефекты, соответствие реальных параметров чертежам.

4. Стеновой комплект: скрытые работы. Обязательно проверяется геометрия, закладка утеплителя, установка нагелей при сборке бруса, домкратов, шпилек.

5. Стеновой комплект: оценка после сборки. Окончательная проверка геометрии, зазоров, состояния поверхности.

6. Кровля: стропильная система. Специалист оценивает правильность монтажа, соответствие зазоров нормативам, регулировку и свободный ход скользящих креплений. После установки остальных слоев каркас кровли закрыт и проверить качество невозможно.

7. Кровля: утепление и мансардные окна. Герметичность пароизоляции, отсутствие зазоров между утеплителем и обрешеткой.

8. Кровля: финишное покрытие. Визуальная оценка, проверка качества покрытия, стыков, соединений.

9. Окна и двери. Контроль технологических зазоров, плавающего закрепления коробок.

Отдельно проверяется монтаж инженерных систем и отделки: электрики, отопления, вентиляции, канализации. Последовательность определяется проектом: технадзор необходим при проведении скрытых работ (укладка внутренних трубопроводов, кабелей), после монтажа оборудования и финишной отделки.

Обратите внимание: этапы выбирают таким образом, чтобы не просто заметить дефект, а сделать это вовремя — то есть пока можно исправить недочеты.

Варианты услуги технадзора

1. Сторонний специалист

Независимый эксперт считается лучшим вариантом при любой оценке — в том числе и в строительстве. Непредвзятое отношение к процессу, строителям — специалист получает деньги только за проверку. Вознаграждение не зависит от результата: инженеру не слишком важно, заставите ли вы переделывать, заплатите вдвое меньше или выгоните строителей после его проверки. Именно за такое непредвзятое отношение ценится инженер технадзора со стороны.

На практике возможно несколько ситуаций, когда посторонний человек на стройке только мешает:

• Чтобы не сдавать «пустой» отчет инженер начинает придираться. В результате у строителей, которые изначально были настроены работать на совесть, появляется новая цель — любыми средствами обмануть эксперта.

• Проверяет поверхностно. Формальная проверка — это лишняя статья расходов.

• Замедляет постройку. Постороннему эксперту нужно время на изучение проекта, результатов прошлых проверок. Перед каждым посещением работы останавливаются, нужно заранее организовать выезд специалиста. Обратите внимание — точек проверки много, для каждой требуется отдельный выезд. Регулярная задержка на час — минус 1-2 рабочих смены на ожидание.

Мнение портала:

Обращаться к стороннему эксперту стоит если специалист действительно опытный, нет сомнений в его честности, непредвзятости. Прежде чем заключать договор со специализированной организацией изучите отзывы о строительных фирмах, с которыми работали эксперты. Если есть сомнения в адекватности оценки или нет сведений о прошлых объектах — велик шанс выкинуть деньги на ветер и не получить достоверной информации.

2. Прораб и по совместительству — эксперт технадзора

Удобный вариант, когда один человек отвечает за стройку комплексно. С прораба владелец спрашивает по срокам, соблюдении технологии, соответствию нормам, организации работы бригад. Даже по расходам вопросы к прорабу — обычно именно он занимается закупкой материалов.

Особенности технадзора за строительством со стороны прораба:

• Руководитель постоянно (или регулярно) находится на стройке. Прораб в курсе всех дел, может вовремя увидеть дефект, отреагировать на несоответствие. Обычно владелец даже не узнает об ошибках, нештатных ситуациях. Хорошо это или плохо? На одной чаше весов — спокойствие и доверие, на другой — полный контроль за строительством и достоверная информация.

• Можно в любой момент получить информацию о качестве стройки, проблемах, перспективах — то есть любые ответы по состоянию объекта. Если сравнивать с деятельностью компании, прораб — директор, который отчитывается перед владельцем по первому требованию.

• Есть вероятность утаивания информации. Согласитесь, вряд ли руководитель будет рассказывать о проблемах, если сам по ошибке пропустит их и исправлять будет уже поздно. Вы узнаете о недочетах только если дефект проявится в готовой постройке.

Мнение портала:

Качество и достоверность технадзора со стороны прораба целиком зависит от личных качеств. Честный специалист предоставляет настоящую независимую экспертизу, внимательно следит за работой, контролирует действия строителей, вовремя требует исправления недочетов. Но не ждите, что сотрудник будет свидетельствовать против себя когда признаваться в дефектах невыгодно, требуется перерасход средств или нужно увеличить время строительства. Никто не признается в собственной некомпетентности.

3. Технадзор от строительной организации

Собственная служба технического надзора — это скорее исключение из общих правил. Такую услугу предлагают только крупные организации, мелким и средним содержание дополнительного непроизводственного отдела не по карману.

К технадзору дома от строительной организации есть 3 вопроса:

1. Насколько независима экспертиза, если инженер получает зарплату в одной организации со строителями?

2. Сообщается ли владельцу полная информация о проверке, ведь у эксперта есть возможность договориться со строителями?

3. Сколько стоит услуга технадзора?

Как объясняет консультант GOOD WOOD, одной из немногих строительных компаний — производителей деревянных домов с собственным технадзором:

1. Независимая оценка — это основное требование к работе инженера. У нас нет плана по числу дефектов — если недочетов не найдено, то специалист фиксирует в отчете положительный результат. Зарплата от этого не зависит. А вот если инженер пропустит недочет — штрафуем обязательно.

2. Владелец не просто получает информацию — ему доступен полный отчет о проверке. Заполненные чек-листы (мы практикуем работу с отметками в заранее утвержденном списке, чтобы инженер ничего не забыл), фотографии со стройки. Эксперт фиксирует замеры, положение, состояние поверхности. И обязательно — обнаруженные дефекты. Хозяин контролирует процесс в личном кабинете.

3. Услуга технадзора входит в стоимость. Точнее — мы включили технадзор в список работ без повышения общей цены. Служба реально помогает в работе, сокращает время на устранение недочетов — то есть вполне окупается. На рынке услуга стоит от 25000 рублей (минимальный пакет).

Мнение портала:

Собственная команда проверяющих при строительстве домов под ключ выглядит идеальным вариантом контроля. Особенно при сравнении с отдельной независимой службой или ключевой фигурой (прорабом), от которой зависит качество. Такая услуга экономит время (не нужно дополнительно договариваться), средства (входит в стоимость), дает полную информацию о состоянии стройки (отчеты). Главный недостаток — не все подрядчики предлагают технадзор. Мы изучили рейтинг строительных компаний деревянных домов — собственная служба проверки, которую можно хотя бы с натяжкой назвать независимой, почти не встречается.

Выводы: как выбрать вариант технадзора

Практика крупных производств показывает, что эффективно работает только собственный технадзор. Возьмем для примера автомобилестроение — на любом заводе есть своя служба ОТК. Они получают зарплату на одном предприятии. Часто контролеры работают бок о бок с производителями. Но только так удается добиться нормального качества. Ни один завод не приглашает сторонних контролеров. Ответственность за качество ложится на начальника (в нашем случае — прораба), но проверяют детали, узлы и готовую продукцию отдельные специалисты.

Строительство частных домов из клееного бруса нужно контролировать. Сами мы не можем, прорабам не доверяем, в сторонних экспертах не уверены. Значит лучший выход — искать компанию с собственным технадзором. Главное, чтобы это была не формальная проверка «для галочки», а полноценная экспертиза с отчетами и гарантиями.